Professionnels de l'immobilier : plafonnement des honoraires de location et transmission des informations aux observatoires de loyers

Dispositions instaurées par la loi ALUR

(loi du 6.7.89 : art. 5, I et art. 17-1, I)

La loi ALUR du 24 mars 2014 (art. 1, I, 8°) a modifié les règles de répartition des frais liés à la rémunération des intermédiaires dans le cadre de mises en location de logements (vides ou meublées) soumis à la loi du 6 juillet 1989. 

La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location est à la charge exclusive du bailleur (loi du 6.7.89 : art. 5, I, al. 1). 

Par exception, le partage de certains honoraires est prévu : frais de visite du logement, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d’établissement de l’état des lieux d’entrée. Le montant de ces frais est partagé entre le locataire et le bailleur, dans les conditions précisées par la loi (loi du 6.7.89 : art. 5, I, al. 2 et 3). 

Pour ces honoraires, le montant TTC imputé au locataire :

• ne peut excéder le montant imputé au bailleur ;
• doit être inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable.

Le présent décret fixe ces plafonds.

Dans sa version antérieure, la loi du 6 juillet 1989 prévoyait :

• un partage par moitié entre le bailleur et le locataire des frais liés à la rédaction du bail (loi du 6.7.89 : art. 5, anciennement rédigé) ;
• l’interdiction de mettre à la charge du locataire les frais liés à l’état des lieux établi contradictoirement par un tiers mandaté par les parties (loi du 6.7.89 : art. 3, al. 9, anciennement rédigé). La clause qui imposait au locataire la facturation de l’état des lieux établi dans cette situation s’était réputée non écrite (loi du 6.7.89 : art. 4, k).

Mesures d’application

(décret n° 2014-890 du 1.8.14)

Honoraires liés à la mise en location : frais de visite du logement, de constitution du dossier de location et de rédaction de bail

(décret du 1.8.14 : art. 1 et 2)

Pour ces honoraires, le décret fixe les plafonds de la part imputable au locataire ; ils varient selon les zones géographiques. 

Trois zones sont distinguées (décret du 1.8.14 : art. 1) :

• la zone très tendue, c'est-à-dire le département de Paris (75) et certaines communes des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92), de Seine-Saint-Denis (93), du Val de Marne (94) et du Val d’Oise (95) (il s’agit des territoires de la zone A bis, au sens de l’article R.304-1 du CCH et listés par l’arrêté du 1.8.14, modifié par l’arrêté du 5.7.24) ;
• la zone tendue, c'est-à-dire les territoires soumis à l’encadrement des loyers en évolution et pour lesquels s’applique la taxe sur les logements vacants, à l’exclusion des communes de la zone très tendue (ces territoires sont listés par le décret n° 2013-392 du 10.5.13, modifié par le décret du 25.8.23, comprenant deux listes de communes : celles appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et celles situées en zone tendue et touristique, cf. annexes 1 et 2 du décret) ;
• hors zones tendues, c'est-à-dire le reste du territoire.

Pour les logements situés :

• en zone très tendue, le plafond est fixé à 12 € par mètre carré de surface habitable ;
• en zone tendue, le plafond est fixé à 10 € par mètre carré de surface habitable ;
• hors zone tendue, le plafond est fixé à 8 € par mètre carré de surface habitable.

Ces plafonds s’appliquent aux prestations des professionnels intervenant depuis le 15 septembre 2014 ; ils seront réévalués en 2026, sous réserve d’une hause de l’indice de référence (cf. § Révision des plafonds).

Honoraires d’état des lieux d’entrée

(décret du 1.8.14 : art. 2)

Pour les honoraires liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée, un plafond unique est fixé, valant pour l’ensemble du territoire ; il s’élève à 3 € par mètre carré de surface habitable.

Ce plafond s’applique aux prestations des professionnels intervenant depuis le 15 septembre et concernant des baux conclus depuis le 15 septembre 2014. Il sera réévalué en 2026, sous réserve d’une hause de l’indice de référence (cf. § Révision des plafonds).

Attention : la loi ALUR instaure des plafonds, c'est-à-dire des montants maximums, par type de prestations, qui peuvent être imputés au locataire (non un forfait). 
Depuis l’entrée en vigueur du dispositif (15 septembre 2014), le professionnel qui intervient dans le cadre d’une location doit distinguer chaque prestation (mise en location et état des lieux). 

Exemple (pour un bail conclu après l’entrée en vigueur du nouveau dispositif) : un professionnel intervient dans le cadre de la location d’un appartement de 60 m², en zone très tendue. Le professionnel est tenu de différencier ses frais. 

• les frais d’entremise sont à la charge du propriétaire ; 
• les frais de mise en location (frais de visite, de constitution du dossier, de rédaction de bail) sont partagés entre le propriétaire et le locataire, sans que la part imputée au locataire ne puisse excéder 720 € (60 m² x 12 €) ; 
• les frais d’état des lieux d’entrée sont partagés entre le propriétaire et le locataire, sans que la part imputée au locataire ne puisse excéder 180 € (60 m² x 3 €).

Au maximum, dans cette situation, il pourra être demandé au locataire de payer la somme de 900 € au titre de la rémunération du professionnel.

Révision des plafonds

(décret du 1.8.14 : art. 3 / arrêté du 17.7.25)

Le décret du 1er août 2014 prévoit que les plafonds, correspondant aux honoraires liés à la mise en location et aux honoraires d’état des lieux d’entrée, sont révisables chaque année, au 1er janvier, par arrêté du ministre chargé du logement, en fonction de la variation annuelle du dernier Indice de référence des loyers (IRL) publié (décret du 1.8.14 : art. 3).

Depuis la publication du décret, aucun arrêté de révision de ces plafonds n’a été publié. Cette situation fut contestée par des organisations professionnelles, qui ont saisi le  Conseil d’État. Selon la haute juridiction, “l'article 3 du décret du 1er août 2014 (…) qui s'est borné à faire référence à la variation annuelle du dernier Indice de référence des loyers sans fixer aucun seuil ni mécanisme de calcul n'impose pas davantage une révision annuelle de ces plafonds automatiquement corrélée à toute variation de cet indice” (CE : 20.12.24, n°492726).

Dans ce contexte, l’arrêté du 17 juillet 2025 prévoit une révision pour l’année 2026. Plus précisément, à compter du 1er janvier 2026, les plafonds des honoraires liés à la mise en location d'un logement imputables aux locataires seront révisés par application, si elle est positive, de la variation de l'IRL constatée entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025.

La révision sera par conséquent effectuée par application de l’IRL qui paraîtra au troisième trimestre 2025. 

(loi du 6.7.89 : art. 5, II modifié  par loi ELAN du 23.11.18 : art. 139, I, 2°)

La loi ALUR a prévu la mise en place d’Observatoires locaux des loyers [OLL (décret n° 2014-1334 du 5.11.14)]. Ils sont obligatoires dans les zones dites “tendues” soumises à l’encadrement des loyers en évolution et pour lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2, modifiés par la loi ALUR ; décret n° 2014-854 du 30.7.14 ; décret n° 2013-392 du 10.5.13 : annexe 1). 

Pour garantir le bon fonctionnement des OLL, cette loi oblige les professionnels, qui interviennent dans le cadre d’une location d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, à communiquer à l’OLL compétent et agréé, les informations relatives au logement et au contrat de location. Sont concernés les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion d’un bail entre le propriétaire et le locataire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative.    

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a élargi cette obligation de transmission des données aux bailleurs possédant une part significative de locaux soumis à la loi du 6 juillet 1989.  
En application de cette mesure, le décret du 21 juin 2019 précise que cette part significative à l'échelle de la zone géographique d'un OLL est de 50 logements ou plus du parc de référence, sauf en Ile de France, où ce seuil est de 200 logements ou plus du parc de référence. 

Cette communication d’information s’effectue :

• soit directement entre le professionnel ou le bailleur possédant une part significative de logement et l’OLL agréé ;
• soit par l’intermédiaire d’un organisme tiers (par exemple, une fédération professionnelle), qui transmet ces informations à l’ANIL.

Les manquements à l'obligation de transmission des données aux OLL agréés sont punis d'une amende administrative, prononcée par le préfet du département, dont le montant ne peut être supérieur à 5 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. L'amende est prononcée après que l'intéressé ait été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le décret du 1er août 2014 détermine la nature de ces informations et les conditions dans lesquelles elles sont transmises aux OLL agréés.

Mesures d’application

(décret n° 2014-890 du 1.8.14 : JO du 6.8.14) 

Nature des informations à transmettre et conditions de transmission

(décret du 1.8.14 : art. 4, I)

Les professionnels doivent transmettre par fichier informatique, à l’OLL territorialement compétent et agréé, les catégories d’information suivantes (décret du 1.8.14 : art. 4, II) :

• l’identifiant du logement interne au système d'information du professionnel ;
• la localisation du logement ;
• les caractéristiques principales du logement ;
• les informations relatives au loyer ;
• la date d'entrée du locataire dans le logement.

Le format du fichier informatique et le contenu des catégories d’information à transmettre sont fixés en annexe de l’arrêté du 17 février 2020 (arrêté du 17.2.20 : art. 6). 

Délais de transmission

(arrêté du 29.8.14 : art. 1)

Ces informations doivent être transmises chaque année, au plus tard le 1^er mars, pour les logements mis en location en cours de l’année précédente ou gérés au 1^er janvier.

Lorsque l’OLL territorialement compétent est nouvellement agréé et que cet agrément est délivré entre le 1er janvier et le 1er mars, les informations doivent être transmises, au plus tard, trois mois après la date d’agrément de l’observatoire (pour la 1^ère année).

Transmission par l’intermédiaire d’un organisme tiers

(décret du 1.8.14 : art. 4, III)

En cas de transmission par un tiers, l’intermédiaire transmet les informations à l’ANIL, sans en modifier le contenu, mais il communique les coordonnées du professionnel ayant recueilli les données. L’ANIL doit transmettre ces informations, dans un délai d’un mois, en intégralité, à l’OLL, en précisant l’identité du professionnel ayant recueilli les informations en premier lieu.

Certificat de transmission

(décret du 1.8.14 : art. 4, IV)

L’OLL agréé ou, en cas de recours à un intermédiaire, l’ANIL, délivre au professionnel un certificat de transmission des informations.

Ce certificat est délivré dans un délai d’un mois suivant la date de réception des informations (arrêté du 29.8.14 : art. 2).

Entrée en vigueur

L’obligation de transmission des informations relatives aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, à la charge des professionnels, entre en vigueur sur les territoires d’observation, au fur et à mesure de l'agrément des OLL.